今年楼市将呈“N”型走势

日前，各地开始落地国务院国五条政策。除了在限购政策上有所加码外，预期中的住房交易个税从严征收、二套房贷再次收紧等强力措施均被各地有意回避，政策温和落地后的影响小于预期。在这样的背景下，地产板块是否存在纠错式的反弹走势？未来房地产政策又将会存在哪些变数？经济学博士、房地产行业分析师舒廷飞做客财苑与广大网友进行了深入交流。

此次房地产调控政策发布后，房价并没下降，甚至有的还上涨，但房地产股票却应声而落。对此，舒廷飞指出，地产股面临更多的结构性投资机会，短期向下空间有限，反弹力度取决于政策趋稳和行业基本面的配合。预计今年行业投资平稳增长，但行业内部分化加快。

从“新国五条”细则来看，仍然沿袭了以“限购、限贷、限价”为主的行政化调控手段。舒廷飞指出，“新国五条”造成了房价短期上涨的预期，但中长期来看，根治楼市泡沫还要靠增加供给，以及提高物业持有成本。“新国五条”细则的重点是针对房价上涨过快的一线城市，以及部分涨幅过快的二、三线城市，并未对全国所有城市采取“一刀切”的政策。在调控方式上，更倾向于采用差别化信贷、所得税等经济手段抑制购房需求，限购、限贷等原有调控措施方面均有所加强。因此，该政策可能会加剧行业供需波动，预计今年楼市总体呈现“N”型走势，但不同区域房价上涨压力存在差异。

舒廷飞表示，从需求端来看，若地方严征二手房所得税，二手房成交或在今年二季度出现萎缩。短期内，部分需求会溢出到一手房市场，而一线城市新增供给不足，所以仍面临房价上涨压力。二线城市则可能出现“量缩价稳”，中西部地级以下城市房价下行压力最大。由于一、二手市场联动关系，最终成交量都会出现下滑。从供给端看，今年一季度已完工未售面积虽有所回落，但仍处于绝对高位，全国楼市去库存仍将延续。

在投资机会方面，舒廷飞认为，地产板块短期内存在估值调整需求，目前行业的整体估值处于历史底部区间。二季度行业基本面相对趋于平稳，地产板块继续向下的空间有限，目前面临一波估值修复的反弹行情，但高度取决于基本面和政策面的配合。(上海证券舒廷飞)